Parte 2
Los conceptos emitidos en este artículo son de exclusiva responsabilidad de su autor
JOHNNY SANCHEZ
Titularizaciones Hipotecarias
El segundo sistema de re empacar hipotecas en RD es que la Entidad de Crédito originadora de los préstamos transfiere totalmente una serie de préstamos hipotecarios de su cartera de inversiones crediticias a un “Fondo de Titulización de Activos = FTA, en R.D. lo disfrazan con palabra como Fideicomisos”. Es una figura muy parecida a la anterior, pero en este caso no hay una “participación” en el préstamo, sino que hay una total transferencia del préstamo al fondo. La creación de la PH y la transferencia de activos es sumamente opaca puesto que:
* No hay publicidad registral en el registro de la propiedad. Formalmente no cambia el acreedor hipotecario y la garantía sigue estando a nombre de la Entidad de Crédito.
* Las cláusulas hipotecarias firmadas en prevén expresamente que la Entidad de Crédito no necesita comunicar al cliente la cesión del crédito.
* Las escrituras de constitución de los FTH y FTA. Fideicomisos están registradas en los registros especiales del Consejo Nacional de Valores, (CNM Valores) pero no están disponibles en la web. Únicamente son facilitadas presencialmente previo pago de una tasa. No sé si aún es así, lo investigo.
Los bonos que constituyen el pasivo de estos fondos cotizan en el mercado, pero son realmente ilíquidos. Las emisiones en el mercado primario suelen ser suscritas íntegramente por las propias Entidades de Crédito originadoras. Aquí resulta llamativo el silencio de la CNM Valores puesto que se trata de emisiones en el mercado primario en las que la propia CNM Valores autoriza que sea la Entidad de Crédito la que se compre a sí misma los activos. Por no hablar de los innumerables conflictos de intereses que se producen en todo el proceso. Bueno, todo esto tiene poca relevancia, aunque nos da pistas sobre la forma de proceder tanto de las entidades de crédito como a los organismos supervisores de Supt. Bancos y CNM Valores.
La no inscripción es una prerrogativa comparable a las cargas tácitas a favor de la administración por los impuestos no liquidados. Amparados en un sistema judicial diseñado a medida de las entidades de crédito, éstas se han aprovechado de los procedimientos ejecutivos y han utilizado el sistema judicial para presentarse en los juzgados a COBRAR HIPOTECAS CUYA TITULARIDAD YA HAN ENAJENADO. NO SON LOS ACREEDORES y POR LO TANTO NO TIENEN LEGITIMACIÓN ACTIVA ni PARA COBRAR LA DEUDA ni PARA EJECUTAR GARANTÍAS. Se han aprovechado de la opacidad del sistema y de la apariencia de legitimidad que da el registro de la propiedad.
Las Entidades de Crédito no comparecen en los juzgados como apoderados de los fondos, sino que se hacen pasar como acreedores de los préstamos. Surgen varias preguntas a esta situación: ¿A quién se le ocurriría presentarse a cobrar un préstamo o ejecutar una garantía por un préstamo en el que no eres el acreedor? Pues a las entidades de crédito. ¿Por qué lo han hecho?
En primer lugar, porque pueden, porque por Ley deliberadamente les ha eximido de la inscripción de la transferencia del derecho de crédito y garantía hipotecaria a favor del nuevo acreedor a la vez que las escrituras de constitución de los fondos de titulización se hallan escaneadas en los servidores de la CNM Valores y no son de fácil acceso
Es necesario con esta reforma tributaria revisar la Ley No. 182-09 que exonera el pago del 2% ad –valorem en la reinscripción de hipotecas, siempre que se demostrara que era un préstamo hipotecario nuevo y que los mismos fueran para saldar la hipoteca anterior, las cuales debían ser sometidas en las oficinas de Registro de Títulos del país.
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